Weshalb Schimmelpilz den Wertverlust Ihrer Immobilie extrem beschleunigt

Der Wert einer Immobilie richtet sich nach Baujahr, Größe, Standort und Ausstattung. Von großer Bedeutung sind zudem Erhaltungszustand und ausgeführte Renovierungsarbeiten.

Nicht nur der optische Aspekt steht im Vordergrund, auch die Qualität der Bausubstanz und die rationelle Verwendung von Energie schlagen sich auf den voraussichtlich zu erzielenden Verkaufspreis eines Gebäudes nieder.

Alte Immobilie mit SchimmelbefallEine anstehende Schimmelsanierung wirkt sich überaus ungünstig auf den Verkehrswert aus. Gegebenenfalls ist der Schaden so groß, dass er weit über den sichtbaren Schimmelbefall hinausgeht.

Stoßen Interessenten bei der Besichtigung einer Immobilie auf Feuchtigkeitsschäden oder Schimmel, suchen sie für gewöhnlich schnell das Weite oder ziehen alle Register, um den Kaufpreis drastisch zu drücken.

Weshalb sich der Immobilienwert bei Schimmelbefall schneller reduziert als sonst

Prinzipiell ist ein Gebäude oder eine Wohnung so viel wert, wie jemand dafür bezahlen würde. Einerseits bestimmen Angebot und Nachfrage den Verkaufspreis, andererseits beeinflusst der bauliche Zustand den tatsächlichen Wert einer Immobilie. Bei der Berechnung ergibt sich zunächst die Frage:

„Wie hoch wären die Kosten, würde das zu bewertende Objekt nochmals in der gleichen Weise errichtet werden?“

Die Sachwertermittlung beschränkt sich auf die baulichen Anlagen, während im Vergleichswertverfahren auch der Wert des Grund und Bodens Berücksichtigung findet. Für Ein- und Zweifamilienhäuser wird die Nutzungsdauer in der Regel auf 80 Jahre veranschlagt.

Die lineare Wertminderung beläuft sich somit auf 1,25 Prozent pro Jahr. Ein 20 Jahre altes Haus hat demnach 25 Prozent an Wert verloren. Bei der Wertermittlung fallen darüber hinaus Sanierungsmaßnahmen positiv und bauliche Mängel negativ ins Gewicht. Der Wertverlust, den Schimmelpilze hervorrufen, wird von vielen Immobilienbesitzern unterschätzt.

Hinweis: Bei Schimmelbefall beträgt der zusätzliche Wertverlust einer Immobilie bis zu 15 Prozent und je nach Schadensumfang eventuell noch weit darüber.

Bauschäden, die durch Schimmel entstehen

Schimmelpilze gefährden nicht nur die Gesundheit der Bewohner, sie können auch die Bausubstanz beeinträchtigen und lassen dadurch den Wert der Immobilie schneller sinken. Der Bestand ist generell weniger wert als ein vergleichbares Objekt ohne Schimmel. Wird keine Schimmelsanierung vorgenommen, breiten sich die Schimmelpilze aus und ziehen immer mehr Gebäudeteile in Mitleidenschaft.

Übrigens: Bei der Schimmelpilzsanierung sollte peinlichst genau auf die Einhaltung des Arbeitsschutzes geachtet werden. Dazu empfehle ich diesen Artikel: Gesundheitsgefährdung bei der Gebäudesanierung.

Schimmelpilze können folgende Bauschäden verursachen:

  • Akuter Schimmel an der Holzkonstruktion führt zu einer vorzeitigen Zersetzung des natürlichen Baustoffs, was im schlimmsten Fall die Statik des Hauses verändert.
  • Feuchtigkeit und Schimmel begünstigen holzzerstörende Pilze wie Braun- und Weißfäule oder Haus-, Keller- oder Porenschwamm.
  • Der Echte Hausschwamm wird als gravierender Baumangel eingestuft. Womöglich droht sogar der Abriss des Gebäudes.
  • Schimmel verursacht an mineralischen Baustoffen eine Verfälschung des Feuchtehaushalts. Oberflächen, die ohne Schimmelbefall Wasser abstoßen, ziehen nun die Feuchtigkeit an und leisten weiteren Bauschäden Vorschub.

Muss der Verkäufer auf Schimmelbefall hinweisen?

Wer ein Haus verkauft, darf bestehende Schwachstellen nicht verschweigen, insbesondere wenn es sich um Mängel handelt, deren Instandsetzung mit beträchtlichen Kosten verbunden sind.

Bei Täuschungsabsicht besteht das Risiko, dass der neue Besitzer den Kaufvertrag anfechtet. Unter Umständen kann der Betroffene Schadenersatz verlangen oder der Verkaufspreis mindert sich per Gerichtsbeschluss.

Sind sanierte Altschäden relevant?

Für Bauwerke existiert eine Gewährleistungsfrist von 5 Jahren. Bei verstecktem Schimmel sieht die Rechtslage etwas anders aus. In diesem Fall muss der Käufer nachweisen, dass es sich um eine arglistige Täuschung handelte.

Wurde eine fachmännische Schimmelsanierung durchgeführt und es liegen keine negativen Auswirkungen mehr vor, kann auf einen Hinweis verzichtet werden, es sei denn, der Käufer fragt explizit nach Altschäden.

Hinweis: Für Immobilienkäufer empfiehlt sich die Frage nach Schimmelbefall bzw. nach ehemaligen Schäden, die bereits behoben wurden. Verkäufer sind zu einer wahrheitsgetreuen Antwort verpflichtet.

Schimmelsanierung zum Werterhalt der Immobilie

Um ein Schimmelproblem in den Griff zu bekommen, muss der Pilz vollständig abgetötet und entfernt werden. Eine nachhaltige Schimmelsanierung beinhaltet zudem die Beseitigung des Schimmelauslösers. Wände neu verputzen und tapezieren ohne danach zu forschen, weshalb sich Schimmelpilze ansiedeln konnten, reicht nicht aus.

Solange die Feuchtigkeit, die den Schimmel verursachte, nicht gebannt ist, kommt es garantiert wieder zu Schimmelbildung. Wer den Grund für den Schimmel nicht selbst herausfindet, sollte sich an einen Bausachverständiger oder einen Schimmelgutachter wenden.

Im Idealfall gibt es in einem Haus keinen Nährboden für Schimmelpilze, um den Werterhalt der Immobilie zu sichern. Steigt die Luftfeuchtigkeit nicht über 60 Prozent und bleiben Wände und Decken trocken, finden Schimmelsporen keine Lebensgrundlage.

Zusammenfassung:

Schimmelbefall mindert den Wiederverkaufswert einer Wohnung oder eines Hauses. Eine hinausgezögerte Schimmelsanierung trägt zu einem beschleunigten Wertverlust einer Immobilie bei, denn Schimmelpilze breiten sich aus und setzen meist noch weitere Bauschäden in Gang.

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